丽泽金融商务区作为北京三环内最终一片成规划会集建造区，跟着优质商办物业的建成投入到正常的运用中，正在加快成为北京市“第二金融街”。咱们估计，在作为新机场轨迹专线起点的城市航站楼投入到正常的运用中后，丽泽商务区将迎来加快速度进行开展，租金添加率将高于全市平均水平。
一
空间优势
丽泽金融商务区地处北京西二、三环路之间，以丽泽路为主线，东起菜户营桥，西至丽泽桥，南起丰草河，北至红莲南路，规划规划触及卢沟桥东区、万泉寺、西局、太平桥等4个行政单位，总用地8.09平方公里，其间核心区总用地2.81平方公里。
该区坐落北京西站、北京南站和丰台火车站中心方位，并在此设置了大兴国际机场轨迹专线起点的城市航站楼，一起五条轨迹线在此换乘。航站楼建成后，旅客可从这儿直接处理登机、行李邮寄，再乘坐轨迹交通20分钟即可抵达北京新机场。
商务区地下空间连通五条轨迹交通换乘线路，分别是新机场线北延、14号线、16号线、11号线以及轨迹交通丽泽—金融街联络线，而且将在换乘路途安置地下商业。
材料来历：丽泽商务区官网、揭露信息
未来，丽泽将建成以公共交通站点为中心、以400-800m（5-10分钟步行旅程）为半径调集作业、商业、文明、教育、寓居等为一体的城区。
咱们估计，跟着TOD形式（Transit-Oriented Development，以公共交通为导向的开展形式）的构成，该区域将构成优秀的商务条件且成为更多出资者及租户的挑选。
二
定位优势
丽泽金融商务区不仅是北京城市总规四大最具开展潜力的功用区之一，也是新一轮城南行动方案中“一轴、两廊、两带、多点”新格局中的“多点”之一。依据《北京城市总体规划（2016-2035年）》，丽泽金融商务区定位为“新式金融工业集聚区、首都金融变革试验区”，要点开展互联网金融、数字金融、金融信息、金融中介、金融文明等新式业态，自动接受金融街、北京商务中心区配套辐射。
材料来历：丽泽商务区官
核心区新建地上修建规划540万㎡，用地功用包含商务作业、多功用混合以及配套寓居等。规划绿地面积约2800亩，现在已先行按规划施行221亩。
到2019年末，丽泽已引入审计署、新华社、我国安全等各类组织企业505家，其间金融类企业358家，占企业总量的70.89%；2019年新引入企业44家，其间金融企业13家，占新引入企业总量29.55%。
咱们估计，跟着丽泽工业空间加快开释，未来各类企业对丽泽的需求仍将添加。
三
方针优势
2018年9月26日，丽泽商务区管委会发布了《关于推进北京丽泽金融商务区新式金融工业集群开展的若干方针（试行）》、《商务楼宇招商服务暂行办法》；11月19日，丰台区政府发布《丰台区关于优化营商环境的若干办法》；2019年，为加强丽泽招商力气，丽泽商务区管委会成立了丽泽招商作业专班。
区域方针触及鼓舞支撑区域新设或从丰台区以外迁入金融组织、支撑外资金融组织进驻、要点组织或个人奖赏机制及其他方针扶持等。招商方针的清晰与示好有利于金融企业的引入。
咱们估计，新式金融工业及从外地新迁入企业，会在方针的招引下亲近重视丽泽商务区的开展潜力。
四
商场优势
土地成交
自2011年丽泽商务区土地招拍挂以来，到2020年3月，丽泽金融商务区推出土地19总，已出让土地18宗，总面积70万㎡，总规划修建面积224万㎡，成交额361亿元，将为写字楼商场带来约219万㎡的新增供给。
材料来历：北京市规划和自然资源委员会、丽泽商务区官网
2011年，丽泽商务区楼面均价12671元/㎡，2017-2018年楼面均价为29166元/㎡，较2011年添加约130%，2019年至今无新增供给。
作业物业租借
以丽泽路为中心，商务区分为南北两部分。现在，丽泽SOHO、聚杰金融大厦、晋商联合大厦、汇亚大厦、中华联合稳妥大厦等7个项目连续投入到正常的运用中，为商场带来约89万㎡的新增供给。安全金融中心、通用年代大厦、中设总部综合楼、金唐西联大厦、鼎兴大厦5个项目已主体结构封顶，于2020年末前连续投入到正常的运用中。
丽泽商务区租金水平约为金融街同类物业租金水平的30%-40%。当时丽泽首要租户为金融组织，租借商场处于开始阶段；一起受路途、配套施工等要素影响，限制了商务区的租借开展。
商业物业租借
现在，丽泽金融商务区内仅有的购物中心为丽泽天街·STAGE，估计2020年9月开业。项目合计7层（B2-L5），总修建面积为92106.97㎡，其间地下修建面积24771.50㎡，地上修建面积67335.47㎡，方案车位约1800个，商铺约220个。
材料来历：创始布告、揭露信息
未来，丽泽天街将招引商务区的商务作业人群、周边很多的质量家庭客群，租借商场前景看好。
大宗买卖
北京市新式商圈中，丽泽金融商务区是出资买卖活泼区域之一，很多出资者对其杰出的开展前途予以活跃重视。2017年以来，丽泽商务区累计5宗大宗买卖，成交总额超越160亿元。
依据写字楼的商场水平，咱们预算丽泽商务区写字楼现在的毛本钱化率约为5%-6%，与北京市写字楼毛本钱化率的一般水平适当。但根据区域甲级写字楼租借尚处于开始阶段，叠加路途、配套施工等要素影响，租金水平现在处于低位。
跟着轨迹交通的注册、丽泽城市航站楼的建成及投入到正常的运用中、新建项目的连续入市及优质客户的入驻，未来丽泽商务区的空置率、租金体现将有明显好转。作为近期丽泽商务区稀缺的物业业态，以及龙湖商业老练的运营资源，丽泽天街·STAGE将逐步生长为一个具有区域影响力的购物中心。
五
结语
根据大宗买卖量添加、国债流动性改进等布景，未来本钱化率呈下行趋势，丽泽商务区写字楼多为单一业权、硬件条件优质、物业服务专业，不管是关于租户仍是出资者，这都是一个杰出的关键：租户当时以较低的租金获取高质量的物业服务，出资者长时间持有获取未来租金收益和高回报率的财物价值。一起，很多且质量客群也将促进商务区商业物业的活跃开展。
本文系《区域剖析：首都“第二金融街”——丽泽商务区》剖析陈述的精简版。陈述全文将发布在首佳参谋主题季刊《首佳调查》上。敬请重视。
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