真话财经（ID：zhenhuacaijing）
撰文：真话财经
这是『真话财经』第592篇原创
正文
青岛楼市松绑，或许是2020年地产变局的一个信号。
4月10日，青岛网上房地产发布“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规矩，青岛成为二季度首个松绑的城市。
触及楼市限售、限购松绑主要内容摘抄如下：
据不完全计算，一季度全国先后有驻马店、广州、宝鸡、济南、海宁五个城市遭受了楼市新政“一日游”。而青岛楼市松绑方针现已存活超越两天，这是一个先例，也是一个信号。
一
青岛楼市现状
青岛楼市，商场疲软痕迹已久。
▲数据来历：中指研究院
商场买卖自2016年之后逐年下滑，房产库存自2017年之后逐年攀升，去化周期21个月，现已归于严峻偏高水平。
在房地产商场成交一年不如一年之际，青岛土地供给却呈现了逆流井喷的怪象（这种现象在多个城市演出）。
▲数据来历：CREIS中指数据
与此对应的，悬殊青岛土地出让金近三年涨势惊人，2017年、2018年、2019年青岛全年土地出让金分别是438亿、736亿、1033.36亿。
在张狂卖地，房地产商场供过于求，去化周期超长的不达观局势下，青岛楼市也蕴藏着很大的潜能。
其一，青岛居民杠杆率较低。2019年底青岛居民杠杆率为48.5%，有进一步“加杠杆”的空间。
其二，青岛人均住所面积较低。2019年底，青岛城镇居民人均居住面积只要31.9平米，而2018年底我国城镇居民人均居住面积已有39平米。作为新一线城市，青岛城镇居民住宅改进需求是存在的。
这悬殊疫情发生前的青岛楼市概略。
二
疫情对青岛的冲击
疫情之前，青岛经济发展就欠好。
2018年全国GDP一致核算，青岛GDP净削减1002亿。2019年GDP为11741.31亿，在全国城市排名由2018年第12名下滑到第15名。
2019年，青岛本地规划以上企业团体赢利也是团体回落。
▲截取自《2019年青岛市国民经济和社会继续健康发展计算公报》
青岛本乡企业颓势渐露，以海信和海尔为杰出代表。在白色家电商场趋向饱满的商场环境下，这两家企业都呈现了营收和赢利增加趋缓的乏力态势。
糟糕的是，海信和海尔这几年都在竭力拓宽海外商场，2019年海信海外营收占比36.33%，近期商场一度风闻海信裁人一万人（官方称规划没这么大）、海尔也在酝酿裁人（驳斥谣言不实）。
从大局上看，整个青岛出口依存度29.05%，海外疫情晋级，关于青岛出口贸易企业而言，是个沉重打击，比方创立于1975的雪达集团，85%的客户来自国际商场。
遭受重创的青岛，正在政府安排下展开自救。
4月9日，青岛市政府与拼多多签署了全面战略协作协议，经过拼多多，青岛企业可面向全国顾客进行线上直播卖货；4月10日，青岛民营经济发展局、市商务局、市工商联和市贸促会还一起主办了“我为企业找订单”活动。
青岛企业的生计窘境可见一斑，但这种出口转内销的自救方法也存在问题。
一是，青岛出口贸易产品以机电产品、农产品、高新技术产品和服装纺织为主，如安在国内商场饱满、产能过剩的情况下找到出路。
二是，竞赛局势过于剧烈，一方面有全国性大规划宣扬援助湖北、买光湖北货，另一方面出口大省广东、福建等也在活跃搞出口转内销。
但冲击最大的仍是第三产业，2019年青岛第三产业占比已达到了60.9%，对经济稳步的增加贡献率70.4%，这让青岛经济本年面对大幅滑坡的危险。
三
青岛楼市走向怎么
3月，青岛房价同比跌了9.9%，但这或许仅仅开端。
青岛经济本年体现预估不会太好，这使得楼市坚持坚硬的或许性也大幅度的下降。
在人口吸引力方面，北有京津冀，南有长三角，青岛明显难以与之竞赛。仅有的竞赛对手悬殊西面的济南，2019年青岛新增常住人口10.5万，而济南只要6.89万。
但济南出口依存度只要6.59%，远远低于青岛，这在出口贸易急剧萎缩的情况下，济南遭到的冲击会比青岛小得多，2020年经济体现也会比青岛好。加上济南房价比青岛更亲民，人口吸引力上也占有了优势。
因此，能够开始猜测，青岛房价跌落压力是非常大的，并且远超一般城市。
END
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