中房报记者 赵春林 | 长沙报导
家电、轿车以旧换新是常事，但房子以旧换新并不多见。
4月2日上午，长沙一公寓开发商推出“百寓焕新方案”，宣告向商场收买100套公寓，顾客在将旧公寓出售给该开发商后，经过“以旧换新”置换补差价方法购买该项目推出的新公寓。
一天往后，作用怎么？4月3日上午11时，我国房地产报（微信ID：china-crb）记者在该公寓营销中心发现并没几个看房者，对此其置业参谋标明，一、答应收买旧的公寓有必要是现已纳入了该开发商信息库认可无危险的项目；二、开发商不是房产中介，收买公寓并非开发商意图，有必要以购买该开发商新公寓为条件，以不以旧公寓置换不重要。
“这种以房换房的方法不管是营销噱头仍是营销手法，多是不得已而为之，折射了当时长沙商业公寓商场库存高企下的营销窘境，一些房企急需快速回笼资金。”长沙一位从事多年房地产研讨的人士以为，当地政府方面有必要建立起由市里统筹辅导、区县主导推进的拉动公寓商场消费的作业机制，以破解当时困局。
长沙新峰地产研讨院多个方面数据显现，到2019年末，长沙市内五区商业公寓库存可售及估计新增近1200万平方米，去化周期达35个月。该公寓所在的滨江新城片区，商业公寓库存量位居全市各片区首位。该片区仅以在售项目剩下存量21.4万平方米核算的话，以当时该片区去化速度，去化也需求34个月。
今年以来，长沙商业公寓商场“特价房”“75折”“首付1万”“首平方米2元”“首付分期”“以房抵房”“以房换房”等多种营销手法忽然频频地重现商场，商业公寓库存“亚历山大”已是不争现实。
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是营销立异仍是营销噱头
推出这一“以房换房”营销方法的是当地一家开发商湖南银太集团开发的中一鲲出项目，坐落长沙市岳麓区滨江新城片区。
其大致操作方法是：拥有旧公寓的客户交纳1000元房源确定诚意金后取得新公寓换购名额1个，开发商按商场上3个月内同小区或同楼栋的二手房成交单价平均值作为评价价，现金收买客户持有的旧公寓。客户换购该开发商公寓，处理置换手续，回购公寓产权面积不得超越该开发商所置换公寓产品面积。假如评价价格未满足付出新公寓的购房款，则由购房者补齐差价。客户不换购该开发商公寓的，可邀约朋友认购，或客户自有公寓未到达收买协议，其确定房源被开发商案场或其他客户成交的，诚意金交还。
在大众形象中，家电、轿车“以旧换新”，是将同类产品交给卖家折抵必定价款，旧产品起到了折价券的作用。“旧房换新”的操作方法则是，有房产的市民把经评价价后的房产卖给售楼方，用这部分钱冲抵新房的购房款。
长沙该公寓“以旧换新”行动一推出当即引发了两方面声响。
一方面以为，购房者买涨不买跌的心态严峻，开发商立异出售策略能够更好的下降购房者付款压力，也为商业公寓营销供给更多出售时机。
关于公寓的开发商而言，其加快了公寓去库存，仅仅收到的卖房款中有一部分不是现金，而是旧公寓，需求对这些旧公寓再租借或再出售来变现。
另一方面以为，这种“以旧换新”方法是营销噱头，让客户卖掉现在的旧公寓，从头购买一套价格更贵的新公寓。只不过购买旧公寓的目标不是经过二手房买卖商场上找的买家，而是直接卖给了自己购买新公寓的开发商，卖房钱抵扣了新公寓的部分购房款。
关于买家而言，房子“以旧换新”仅仅方便了买家卖掉旧房子，不用渐渐寻觅买家。
“若用老练公寓去换高价的期房商业公寓我或许不会换，这与旧车换新车的消费理念仍是不一样。”长沙某公寓开发商营销人士坦言，购买商业公寓的客户的首要意图是出资，其最重视的是收益率及快速变现，现房公寓之所以比期房更简单出手，是由于期房还需等候，这无形之中增加了资金的占用本钱。
有业内人士以为，假如地段好、方位佳，比方学区房，商场需求量本来就大，房主能够在商场上卖出高价，不需求用来和开发商换新房。而假如旧房质量欠安或不好卖，开发商也不会乐意收买。
长沙中一鲲出项目置业参谋亦标明，一、答应收买的旧公寓有必要是现已纳入了该开发商信息库认可无危险的项目；二、开发商不是房产中介，收买公寓并非开发商意图，有必要以购买该开发商新公寓为条件，以不以旧公寓置换不重要。
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高库存困局下的无法之举
长沙商业公寓“以房换房”，会否成为营销亮点？
当地一位资深研讨人士以为，以房换房营销不会成为普遍现象，只合适单个房企以一种新的出售方法，在窘境中求生存或包围，营销的实际作用有待调查。
早在2014年末，国内也有城市楼盘推出过“以旧房旧车换新房”“以建材换新房”等营销方法。当年咨询“旧房换新”的人比较多，但成交量很少。
“旧房到了开发商手里，卖出去需求时间。假如这些旧财物不能及时变现，或者说二手房中介联动出售不顺的话，开发商会有资金回流压力。”在当地业内人士看来，当时长沙商业公寓库存高企、商场低迷，开发商使出“以旧换新”营销手法，也是无法之举，背面隐现开发商急于将房变现、快速回笼资金的迫切愿望。
以该公寓所在的长沙市岳麓区滨江新城片区为例，长沙新峰地产研讨院的数据标明，整个滨江新城商业公寓总量到达了约125万平方米。
其间，已售罄项目28.9万平方米（出售率90%以上项目）、近3年预售项目已售量15.9万平方米，算计已出售44.8万平方米；而近3年来预售项目在售存量仍有21.4万平方米，3年前已中止出售或烂尾罢工的项目存量5.97万平方米，已出规划公示有商业公寓、已出让土地还未报规的高商业比项意图潜在存量约52.6万平方米，未来估计该片区仍有近80万平方米的可售供给。
“仅以在售项目剩下存量21.4万平方米核算的话，以当时该片区去化速度，去化也需求34个月。”长沙新峰地产研讨院相关人士标明。
假如不能成为营销亮点或商场可行性不高，那么会否呈现近年来国内有的当地“房财两空”“以房养老”的圈套？也有人如此忧虑。
对此，律师标明，“以房养老”圈套，是由于骗子以理财获取高回报为钓饵，将白叟的房产拿去典当以取得告贷，并处理了具有强制执行力的债务文书、房子出售委托书等文件，才导致白叟“房财两空”，丢失惨重。
“现在这种以房换房还看不到上述痕迹。”该律师以为，假如新公寓物有所值，那么公寓“以旧换新”，对购房者、开发商则是双赢。
不过，律师提示购房者，应做好以下危险把控和科学规划，防止遭受丢失：一是要区分好新旧公寓的房子性质。新公寓是商业性质，旧公寓有的是商业性质，有的是住所性质，住所性质的房子产权年限与商业不一样，且未来要交纳的税费也不一样。二是保留好新公寓的宣扬材料依据，留心户型、楼层、装饰、周边配套等是否与宣扬共同，在交定金签订协议之前，应事前知晓未来所签正式合同是不是真的存在霸王条款。
长沙中一鲲出项意图开发商着重，引荐客户购买该开发商公寓且须出售自我克制公寓（商业、住所性质不限，住所性质的需到达“房产证满4年方可买卖”的出售要求），该开发商收到公寓购房款之日起2个月内未实行现金收买的话，开发商将按出售公寓评价价的10%作为违约金赔付。
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困局待解
一边是高库存，一边也是高居不下的价位。与深圳等一线城市截然相反的是，长沙的商业公寓定价远高于住所，以商业补偿住所赢利或提高项目全体的赢利空间。
揭露信息显现，此次推出“以房换房”营销的长沙中一鲲出项目，在售建筑面积33-46平方米LOFT非毛坯公寓，均价20000元-23000元/平方米，产权40年，估计2021年末入住。
而方位较其优胜的临江项目保利天禧，在售建筑面积30-40平方米的平层和LOFT公寓，均价也仅为14000元-16000元/平方米，住所均价约13000元/平方米。
很显然，中一鲲出项目公寓出价格格与周边来比，价格并不低。
“都知道库存不是一般的高，但大部分房企对降价仍是较为慎重，由于忧虑前期已高价购买了的业主维权。”长沙一位不肯签字的公寓开发商营销负责人标明，新的公寓项目定价将趋向合理，但关于在售项目，开发商即使想促销去库存，也需求第三方或政府方面出台拉动公寓商场消费的政策措施或更稳当。
长沙新峰地产研讨院经过盘点长沙重点在售的近100个商业公寓的疫情前后的价格比照剖析发现，降价起伏到达8%以上的占比23%，61%仍旧坚持坚硬。有降价但降幅并不显着的项目占有16%，多会集在降价2%-5%。恒大世界广场、恒大誉府、佳兆业云顶都汇、碧桂园形象等项目公寓适量限时优惠促销后，去化作用显着。
也就是说，当时长沙商业公寓有降价让利倾向，但商场并没有大范围跟风，这也被视为将成为长沙部分商业公寓至暗时间到来的导火索，究竟商业公寓库存压力之大已是不争现实。
该研讨院以为，岳麓区是长沙市内五区商业公寓商场去化的肯定主力战场。2019年，岳麓区商业公寓供给，占五区份额高达42.3%，而竞赛板块又会集在梅溪湖、滨江、麓谷等。其猜测，未来长沙商业公寓降价促销的项目也多会集在上述存量越大、竞赛越剧烈的区域，商场降价项目将更为会集。
责任编辑：马琳 曹冉京
审读：戴士潮
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